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“以房抵债”因频年在债务清偿中较为常见而酿成该名词，并成为一种常见的债务抵销现象。当今并无法律明文王法其见识。所谓“以房抵债”，是指债务东说念主无法清偿到期或尚未到期的债务时，与债权东说念主签订公约，商定以债务东说念主的房产等协商折价，用于抵销其所负债权东说念主的债务。“以房抵债”形势并非企业债权终了的最优选拔，因为接收抵债的资产日后存在责罚难、变现难等危害企业现款流的风险。同期，“以房抵债”形势还存在其他常见法律风险，本期咱们就来聊一聊“以房抵债”的常见法律风险及退避步伐。
1
以房抵债公约被认定无效后
无法终了抵债的风险
【典型案例】
（2018）最高法民申3318号
东说念主民法院以为，根据本案查明的事实，达成该公约的基础是案涉三方之间存在两种法律关系，即建安劳务公司欠付长浩商贸公司货款关系和翔宇房地产公司欠付建安劳务公司工程款关系，且签订《商铺里面认购公约》的算计打算便是案涉三方通过商铺贸易形势来消失该两种欠款，即由长浩商贸公司认购翔宇房地产公司斥地的案涉商铺，并以翔宇房地产公司应支付给建安劳务公司的工程款抵顶长浩商贸公司应支付给翔宇房地产公司的购房款，由此，在长浩商贸公司与翔宇房地产公司之间酿成商品房贸易合同关系。根据《最妙手民法院对于审理商品房贸易合同纠纷案件适用法律些许问题的解释》第二条“出卖东说念主未获取商品房预售许可阐述，与买受东说念主签订的商品房预售合同，应当认定无效，然则在告状前获取商品房预售许可阐述的，不错认定灵验。”之王法，在本案一、二审审理过程中各方均未提供凭据阐述案涉商铺地点工程神态已获取商品房预售许可阐述，故案涉《商铺里面认购公约》应照章认定为无效合同。
债务履行期限届满前签署的以房抵债公约，可能基于两方面原因而被认定为无效：一是因违抗《民法典》第四百零一条对于退却流押的王法而无效；二是因关联房屋未获取预售许可阐述而无效。如债务东说念主用以抵债的房屋属于预售房屋，且在债权东说念主告状前仍未获取预售许可阐述，法院一般会根据前述王法，认定以房抵债公约无效。
风险退避步伐白色面具
为退避以房抵债公约被认定无效的风险可在债务履行期限届满后重新签订以房抵债公约，同期审查预售房屋的相应许可阐述。
《寰宇法院民商事审判职责会议纪要》第44条明的当事东说念主在债务履行期届满后达成以物抵债公约，若不存在坏心毁伤第三东说念主正当权益等导致合同无效的情形，一般以为合同灵验。因此，在债务履行期限届满后重新签订以房抵债公约；同期，针对抵债房屋属于预售房屋的情形，在签订以房抵债公约时，要求债务东说念主提供预售许可阐述，并通过官方渠说念赐与核实。
2
抵债房屋被债务东说念主“一房二卖”，
导致债权未能被清偿的风险
以房抵债公约签订后，抵债房屋尚未实质完成托福或办理不动产登记手续，在此时间债务东说念主将抵债房屋另行出售给第三东说念主的风险较大。若第三东说念主善意获取该房产的，债权东说念主恐难以凭抵债公约宗旨房产通盘权。因此，抵债公约将难以终了。
风险退避步伐
签订以房抵债公约后，尽快办理相应购房合同网签、合同备案，办理预报登记、过户登记，同期督促债务东说念主第一时刻交房，并进行灵验占有。
01
根据《民法典》第二百二十一条王法，预报登记后，未经债权东说念主愉快，责罚抵债房屋的，不发生物权效用。因此，提倡实时向登记机关办理预报登记，通过预报登记，债权东说念主一定进度上能摒除一房二卖的风险。但需宝贵，预报登记存在期限搁置，夸口概办理不动产过户登记之日起90日内未登记的，预报登记失效。因此，在办理预报登记的同期也应实时督促债务东说念主履行房屋过户登记。
02
根据《民法典》第二百零九条的王法，不动居品权真实立登记才见效。因此，若无需预报登记而能径行办理产权登记的，提倡第一时刻办理过户登记。
03
根据《最妙手民法院对于东说念主民法院办理实践异议和复议案件些许问题的王法（2020修正）》（法释〔2020〕21号）第二十八条王法，若不动产买受东说念主在未办理产权登记的情况下，要招架债务东说念主的其他财富债权东说念主的强制实践，需具备的条件便是东说念主民法院查封之前，已签订正当灵验的贸易合同、支付一皆价款并正当占有。因此，在办理过户前，不错进行正当占有，这也能幸免被第三方实质占有后加多清退实践的难度。
3
抵债房屋存在权柄裂缝，无法
终了以房抵债公约合同算计打算
抵债房屋存在搁置转让的情形或存在权柄裂缝，如查封、典质等，将实质影响抵债房屋的托福、办理过户登记，最终影响债权东说念主通过以房抵债终了债权。
风险退避步伐
审查抵债房屋是否属于搁置转让的鸿沟、审查权属情况、是否存在查封、典质、租出等。
01
根据《城市房地产管制法》第三十八条、第三十九条、第四十条王法，审查抵债房屋不属于不得转让的房屋或已按王法办理相应转让手续；
02
同期，可在以房抵债公约中要求斥地商对该事项赐与承诺并商定相应负约包袱；
03
在签订以房抵债公约前，全面审查抵债房屋上是否获取相应许可文凭，是否为可销售房屋、是否存在典质或查封、是否存在其他共有权东说念主、是否存在租出备案、是否有出租、是否设有居住权等情况，幸免因抵债房屋存在权柄裂缝而激发纠纷。
4
以房抵债公约或组成“债的更
改”，酿成的新债疾苦偿但无
法回头宗旨宿债的风险
【典型案例】
(2016)最高法民终字第484号
东说念主民法院以为：率先，以物抵债，系债务清偿的形势之一，是当事东说念主之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债公约的效用、履行等问题的认定，应以尊重当事东说念主的意旨兴趣兴趣自治为基本原则。一般而言，除当事东说念主明确商定外，当事东说念主于债务清偿期届满后签订的以物抵债公约，并不以债权东说念主实验地受领抵债物，或获取抵债物通盘权、使用权等财产权柄，为成立或见效要件。独一对方当事东说念主的意旨兴趣兴趣默示信得过，合同内容不违抗法律、行政法则的强制性王法，合同即为灵验。本案中，兴华公司与通州建总呼和浩特分公司第二工程处2012年1月13日签订的《房屋抵顶工程款公约书》，是两边当事东说念主的信得过意旨兴趣兴趣默示，不存在违抗法律、行政法则王法的情形，故该公约书灵验。其次，当事东说念主于债务清偿期届满后达成的以物抵债公约，可能组成债的篡改，即成立新债务，同期消失宿债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与宿债务并存。基于保护债权的理念，债的篡改一般需有当事东说念主明确消失宿债的合意，不然，当事东说念主于债务清偿期届满后达成的以物抵债公约，性质一般应为新债清偿。换言之，债务清偿期届满后，债权东说念主与债务东说念主所签订的以物抵债公约，如未商定消失原有的财富给付债务，应认定系两边当事东说念主另行加多一种清偿债务的履行形势，而非原财富给付债务的消失。本案中，两边当事东说念主签订了《房屋抵顶工程款公约书》，但并未商定因此而消失相应金额的工程款债务，故该公约在性质上应属于新债清偿公约。再次，所谓清偿，是指依照债之本旨终了债务内容的给付活动，其本意在于按约履行。若债务东说念主未实质履行以物抵债公约，则债权东说念主与债务东说念主之间的宿债务并未消失。也便是说，在新债清偿，宿债务于新债务履行之前不用灭，宿债务和新债务处于相连并存的景色；在新债务正当灵验并得以履行完结后，因完成退回务清偿义务，宿债务才归于消失。据此，本案中，仅凭当事东说念主签订《房屋抵顶工程款公约书》的事实，尚不及以认定该公约书商定的给水财富大厦A座9层房屋抵顶工程款应计入已付工程款，从而消失相应金额的工程款债务，是否应计为已付工程款并在欠付工程款金额中赐与相应扣除，还应根据该公约书的实质履行情况加以判定。对此，一方面，《中华东说念主民共和国物权法》第九条王法：“不动居品权真实立、变更、转让和消失，经照章登记，发见效用；未经登记，不发见效用，但法律另有王法的除外”。据此，除法律另有王法的之外，房屋通盘权的升沉，于照章办理房屋通盘权升沉登记之日发见效用。而本案中，《房屋抵顶工程款公约书》签订后，给水财富大厦A座9层房屋通盘权并未登记在通州建总名下，故通州建总未获取给水财富大厦A座9层房屋通盘权。另一方面，兴华公司还是于2010年底将涉案房屋插足使用，故通州建总在事实上已托福了包括给水财富大厦A座9层在内的房屋。兴华公司并无充分凭据推翻这一事实，也莫得凭据阐述给水财富大厦A座9层当今在通州建总的实质适度或使用中，故亦不成认定给水财富大厦A座9层房屋实质托福给了通州建总。可见，给水财富大厦A座9层房屋既未托福通州建总实质占有使用，亦未办理通盘权升沉登记于通州建总名下，兴华公司并未履行《房屋抵顶工程款公约书》商定的义务，故通州建总对于该公约书商定的拟以房抵顶的相应工程款债权并未消失。终末，当事东说念主应当盲从憨厚信用原则，按照商定全面履行我方的义务，这是合同履行所应盲从的基本原则，亦然东说念主民法院处理合同履行纠纷时所应剿袭的基本理念。据此，债务东说念主于债务已届清偿期时，应依约依期足额清偿债务。在债权东说念主与债务东说念主达成以物抵债公约、新债务与宿债务并存时，详情债权东说念主应通过宗旨新债务抑或宿债务履行以终了债权，亦应以此行为起点和安身点。若新债务届期不履行，甚至以物抵债公约算计打算不成终了的，债权东说念主有权苦求债务东说念主履行宿债务；何况，该苦求权的诈欺，并不以以物抵债公约无效、被撤消或者被肃清为前提。本案中，涉案工程于2010年底已托福，兴华公司即应依约实时结算并支付工程款，但兴华公司却未能依约履行该义务。相悖，就其所欠的部单干程款，兴华公司试图通过以部分房屋抵顶的形势加以履行，遂经与通州建总协商后签订了《房屋抵顶工程款公约书》。对此，兴华公司亦应按照该公约书的商定积极履行相应义务。但在《房屋抵顶工程款公约书》签订后，兴华公司就曾欲变更公约商定的抵债房屋的位置，在未得到通州建总愉快的情况下，兴华公司既未实时主动向通州建总托福商定的抵债房屋，也未收复对宿债务的履行即向通州建总支付相应的工程欠款。通州建总拿起本案诉讼向兴华公司宗旨工程款债权后，两边仍就如何履行《房屋抵顶工程款公约书》以抵顶相应工程款进行过协商，但亦未达成一致。而从涉案《房屋抵顶工程款公约书》的商定看，通州建总签订该公约，意为接收兴华公司托福的给水财富大厦A座9层房屋，获取房屋通盘权，或者占有使用该房屋，从而终了其相应的工程款债权。天然该公约书未明确商定履行期限，但自公约签订之日于今已四年多，兴华公司的工程款债务早已届清偿期，兴华公司却仍未向通州建总托福该公约书所商定的房屋，亦无法为其办理房屋通盘权登记。要而言之，兴华公司并未履行《房屋抵顶工程款公约书》商定的义务，其活动有违憨厚信用原则，通州建总签订《房屋抵顶工程款公约书》的算计打算无法终了。在这种情况下，通州建总拿起本案诉讼，苦求兴华公司凯旋给付工程欠款，顺应法律王法的精神以及本案实质，应予赞助。
自拍别人女友在线即在新债清偿情形下，宿债务于新债务履行之前不用灭，宿债务和新债务处于相连并存的景色；在新债务正当灵验并得以履行完结后，因完成退回务清偿义务，宿债务才归于消失。如发生若新债届期不履行，甚至以物抵债公约算计打算不成终了的，债权东说念主仍有权回头苦求债务东说念主履行宿债务，对债权东说念主来说较有保险。
但，若两边当事东说念主在以物抵债公约中明确商定消失宿债务，则组成债的篡改。在债的篡改的情形下，以物抵债公约见效后，原债务消失，债权东说念主仅能依据以物抵债公约宗旨权柄，而无权苦求债务东说念主履行原债务。因此，债权东说念主应宝贵幸免在以物抵债公约中商定消失宿债，以保险债权东说念主在以物抵债公约届期不履行，甚至以物抵债公约算计打算不成终了的情形下，可回到宿债，苦求债务东说念主履行宿债务，以保险债权东说念主终了债权。
风险退避步伐
为幸免组成债的篡改导致宿债消失，导致债务东说念主不履行以房抵债公约时债权东说念主只可依据以房抵债公约宗旨抵债房屋的相应权柄，而不成再依据原债务合同宗旨宿债，需幸免在以房抵债公约中商定以房抵债成立即消失原有债权债务，同期退避债务东说念主在以房抵债公约中荫藏消失宿债的商定。如无法辩认是否存在此类条件商定，提倡债权东说念主将以房抵债公约发送专科讼师审查。
图片
王岩讼师
王岩讼师具有5年大型房地产斥地公司法务职责教授为建筑、假想、地产、物业规模等多家企业提供基建地产全过程法律服务白色面具，曾发表基建地产关联著述十余篇，更于2020年参与编纂《后疫情时间，地产企业最缅念念的法律风险及搪塞步伐——小红书》、华润置地东北大区招采、合约、假想、工程规模《法律风险退避手册》。在斥地工程假想合同纠纷、斥地工程施工合同纠纷、商品房销售合同纠纷、租出合同纠纷、物业合同纠纷、贸易合同纠纷、服务争议等诉讼案件及企业法律风险退避规模获取了较为至极的得益。
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